Par le conseil syndical

Motif de résiliation du contrat

Le conseil syndical peut demander à mettre fin au contrat en cours du syndic si les faits qui lui sont reprochés sont suffisamment graves.

Cette décision intervient dans l'hypothèse de manquements graves du syndic dans l'exécution de ses missions.

La simple perte de confiance dans le syndic ne peut donc pas être évoquée.

Il peut s'agir, par exemple, de l'absence de mise en œuvre de travaux urgents ou votés en assemblée générale, de l'absence de paiement des fournisseurs, salariés ou prestataires de la copropriété ou de l'absence d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires (particuliers).

Procédure de résiliation du contrat

Pour résilier le contrat du syndic, il est nécessaire de suivre les étapes suivantes :

1. Le conseil syndical doit demander au syndic d’inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale, la question de la résiliation de son mandat. Cette demande doit être motivée, en précisant la ou les inexécutions qui sont reprochées au syndic. La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception.

2. Le syndic doit convoquer une assemblée générale dans un délai de 2 mois à compter de la 1^ère présentation de la lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en a fait la demande. Si le syndic n'a pas envoyé la convocation dans le délai, c'est le président du conseil syndical qui convoque l'assemblée générale.

3. L'assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de la résiliation du contrat de syndic. La décision d'arrêter le contrat du syndic doit être votée à la majorité absolue des copropriétaires (particuliers). Les copropriétaires fixe également la date de prise d'effet de la rupture du contrat. Elle doit intervenir au plus tôt 1 jour franc après la tenue de l'assemblée générale.

   Si, au cours de cette même assemblée, le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet de son contrat. Cela permet de clarifier la succession entre le syndic sortant et le nouveau syndic.

Attention

Avant de voter la résiliation du contrat du syndic, il faut, au préalable, préparer son remplacement pour éviter que la copropriété se retrouve sans syndic. Il est ainsi recommandé d'obtenir des projets de contrats, accompagnés de fiche d'information sur le prix et les prestations proposées, de plusieurs syndics à soumettre au vote des copropriétaires.

Indemnisation en cas de rupture abusive

En cas de résiliation du contrat de syndic sans motif légitime (non justifiée par une inexécution suffisamment grave), le syndic peut engager une action judiciaire à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Si la rupture est considérée comme abusive, le syndic peut obtenir une indemnisation correspondant aux honoraires qu’il aurait perçus jusqu’à la fin normale de son contrat.

Par le syndic

Le syndic peut décider de résilier son contrat avant son terme.

Motif de résiliation du contrat

Le syndic doit justifier d'une ou plusieurs inexécutions suffisamment graves de la part du syndicat des copropriétaires.

En principe, il s'agit de manquements de la copropriété qui empêchent le syndic d'effectuer ou de poursuivre correctement ses missions.

C'est le cas des pressions ou de comportements agressifs envers le syndic, d'un refus récurrent et abusif des copropriétaires de voter les décisions nécessaires (budget prévisionnel, travaux, etc.) à la gestion et la conservation (c'est-à-dire l'entretien) de l'immeuble, ou d'une copropriété en difficulté (particuliers) (très dégradée ou financièrement en crise).

Procédure de résiliation du contrat

Pour résilier le contrat avec le syndicat des copropriétaires, le syndic doit respecter les étapes suivantes :

1. Il doit informer le président du conseil syndical, ou en l'absence de conseil syndical, l'ensemble des copropriétaires, de sa volonté de rompre le contrat. Le syndic doit motiver sa décision en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

   Cette notification permet au conseil syndical, ou à des copropriétaires, d'organiser une mise en concurrence des contrats de syndic pour remplacer le syndic sortant.

2. Dans un délai de 2 mois minimum qui suivent la notification, le syndic convoque une assemblée générale. Il inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic.

   La résiliation du contrat prend effet au plus tôt 1 jour franc après la tenue de l'assemblée générale.

   Lorsqu'au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de la prise d'effet de son contrat. Ces mesures visent à sécuriser la transition et à éviter les interruptions dans la gestion de la copropriété.