Particuliers

Montant du loyer d'un logement appartenant à un propriétaire privé

Le loyer d'un logement loué avec bail d'habitation (y compris un bail mobilité) est fixé librement par le propriétaire. Mais, dans les villes situées en zone tendue, l'encadrement des loyers s'applique. Dans ces villes, le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum lors de la remise en location (cas d'un nouveau locataire) et lors du renouvellement du bail (cas du même locataire).

Pour savoir si votre commune est située en zone tendue :

  • Savoir si un logement est situé en zone tendue (préavis du locataire et encadrement des loyers) - Simulateur

    • Attention

    Paris (particuliers), Lille, Hellemmes et Lomme (particuliers), Lyon et Villeurbanne (particuliers), Montpellier (particuliers), Bordeaux (particuliers) et les communes de et d'Est Ensemble (particuliers) appliquent des règles encore plus strictes.

      Zone tendue

      Certains logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers, car ils sont soumis à d'autres règles : logement loi de 1948 (particuliers), logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire) (particuliers), logement HLM (particuliers), meublé de tourisme (particuliers), sous-location.

      1re mise en location du logement

      Lorsque le logement est mis en location pour la 1re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

      Le propriétaire pourra réviser le loyer 1 fois par an (particuliers), si une clause du bail le prévoit.

      Attention

      • En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.

      • En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit après le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.

      Renouvellement du bail

      Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail, à certaines conditions. Il doit le faire en respectant certaines règles (particuliers).

      Attention

      un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

      Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation

      Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer dans le bail (particuliers).

      Le propriétaire peut augmenter ce loyer dans certains cas seulement.

      La date de signature du bail est déterminante :

      Bail signé depuis le 24 août 2022

      Loyer non révisé au cours des 12 derniers mois

      Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenté le loyer de la variation annuelle de l'IRL (particuliers) publié à la date de signature du nouveau bail.

      Attention

      • En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.

      • En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement indiquée sur le DPE. Cette règle est valable jusqu'au 1er juillet 2024.

        Travaux réalisés depuis le départ de l'ancien locataire

        Travaux d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer

        Le nouveau loyer peut être augmenté lorsque le propriétaire a financé des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux mise aux normes de décence (particuliers)

        Ces travaux doivent :

        • Avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives

        • Et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charge)

        Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC.

        Attention

        • En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer.

        • En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire peut augmenter le loyer, quelle que soit la classe du logement indiquée sur le DPE. Cette règle est valable jusqu'au 1er juillet 2024.

          Travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer

          Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :

          • Des travaux d'amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois

          • Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer

          Attention

          • En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer.

          • En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire peut augmenter le loyer, quelle que soit la classe du logement indiquée sur le DPE. Cette règle est valable jusqu'au 1er juillet 2024.

              Ancien loyer sous-évalué

              Lorsque le loyer appliqué à l'ancien locataire est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut augmenter ce loyer.

              À savoir

              Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

              Mais l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 sommes suivantes :

              • Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

              • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL (particuliers) si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois

              Attention

              • En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.

              • En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire peut augmenter un loyer manifestement sous-évalué, quelle que soit la classe du logement indiquée sur le DPE. Cette règle est valable jusqu'au 1er juillet 2024.

                  Bail signé avant le 24 août 2022

                  Loyer non révisé au cours des 12 derniers mois

                  Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenté le loyer de la variation annuelle de l'IRL (particuliers) publié à la date de signature du nouveau bail.

                    Travaux réalisés depuis le départ de l'ancien locataire

                    Travaux d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer

                    Le nouveau loyer peut être augmenté lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :

                    • Le propriétaire a financé des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux mise aux normes de décence (particuliers)

                    • Lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

                    Ces travaux doivent :

                    • avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives

                    • être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charge)

                    Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC.

                      Travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer

                      Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 3 conditions suivantes sont remplies :

                      • Des travaux d'amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois

                      • Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer

                      • Lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

                          Ancien loyer sous-évalué

                          Il est possible d'augmenter le loyer appliqué à l'ancien locataire lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :

                          • Ce loyer est sous-évalué. Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

                          • Lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

                          Lorsque ces 2 conditions sont remplies, le loyer peut être augmenté. Mais la hausse du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 sommes suivantes :

                          • Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables

                          • Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL (particuliers) si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois

                              Nouvelle mise en location après 18 mois et plus d'inoccupation

                              La règle à appliquer dépend de la date de signature du bail :

                              Bail signé depuis le 24 août 2022

                              En métropole, le propriétaire fixe librement le montant du loyer d'un logement classé A, B, C, D ou E. Mais le loyer d'un logement classé F ou G ne doit pas être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire.

                              À savoir

                              En outre-mer, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement. Cette règle est valable jusqu'au 1er juillet 2024.

                                Bail signé avant le 24 août 2022

                                Le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

                                  Autre zone

                                  Mise en location

                                  Le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé.

                                  Le propriétaire peut réviser le loyer (particuliers) 1 fois par an à la condition que cela soit prévu dans le bail.

                                  Attention

                                  • En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.

                                  • En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit après le 1er juillet 2024, et qu'il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.

                                  Renouvellement du bail

                                  Si le loyer est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé, en respectant une procédure précise (particuliers).

                                  Attention

                                  • En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.

                                  • En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire peut augmenter un loyer manifestement sous-évalué, quelle que soit la classe du logement indiquée sur le DPE. Cette règle est valable jusqu'au 1er juillet 2024.

                                Où s'adresser ?

                                Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)

                                Pour en savoir plus

                                Références